Gayrimenkul ve Kira Hukuku Hizmeti
Kira ilişkilerinden tapu uyuşmazlıklarına; taşınmazlara ilişkin her süreçte hem mülk sahipleri hem kiracılar için hukuki destek sağlıyorum.
Taşınmazlar, kişilerin en değerli malvarlığı kalemidir ve bu alandaki uyuşmazlıklar hem mali hem kullanım açısından uzun süreli sonuçlar doğurur. Gayrimenkul hukukunda izlediğim iki temel yaklaşım vardır: süreci kağıt üzerinde sağlam kurmak (sözleşme, tebligat, tescil) ve uyuşmazlık çıktığında en hızlı koruyucu tedbiri almak (tedbir, şerh, dava).
Kira hukuku: tespit, tahliye ve alacaklar
Kira ilişkisinde en sık görülen uyuşmazlık başlıkları:
- Kira tespit davası: Kira bedelinin emsaline göre yeniden belirlenmesi. 5 yıllık dönem sonunda ve her 5 yılda bir tespit istenebilir; %25 sınırı uygulamadan kaldırılmış olup artışlar emsal kira üzerinden değerlendirilir.
- Tahliye (evsahibi ihtiyacı): Kullanım amacı gerçek ve ciddi olmalıdır; amaç dışı kullanım hâlinde kiracı, tahliye davasını kazanabilir ve tazminat talep edebilir.
- ictiharsız tahliye (gönderme): Kira bitiminde yazılı ve en az 15 gün önce yeni dönem bildirimi yapılmazsa, tahliye talep edilebilir.
- Depozito, kira alacağı ve tazminatlar: Tahliye sonrası depozito iadesi, ödenmeyen kiralar ve kullanım zararları.
Tapu iptali-tescil davaları
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin başlıca dava tipleri:
- Miras ve muvazaaya dayalı iptaller: Murisin mirasçılarından kaçırmak amacıyla yaptığı devirlerin iptali (bkz. miras hukuku sayfası).
- Tescil davaları: Tapu kaydı gerçeği yansıtmıyor (ölçü, sınırlı ayni hak, kazandırıcı zamanaşımı) hâlinde düzeltilmesi.
- İptal-tescil kombinasyonları: Hukuka aykırı devirlerin iptali ve doğru kişiye tescili.
Tapu davalarında dava şartı olarak tapu kaydının ve varsa yıkım-tadilat geçmişinin (kütük sayfaları) baştan çıkarılması gerekir; delil eksikliği telafisi güç kayıplara yol açar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulama da en çok uyuşmazlık doğuran sözleşme başlıkları arasındadır: bağımsız bölüm sayıları, inşaat kalitesi, süre ve gecikme, arsa payı devirleri. Bu sözleşmelerin yazılı biçimde ve mümkünse tapuya şerh verilmek suretiyle kurulması, her iki tarafı da korur. İpotek, intifa ve geçit hakları gibi sınırlı ayni haklarda da süreç danışmanlık gerektirir.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Artış, 5 yıllık dönemler itibarıyla kira tespit davası yoluyla ve emsal kira bedeli üzerinden belirlenir; sözleşmede kararlaştırılan artış oranları da yasal sınırlara tabidir. Aşırı artış taleplerine karşı dava yoluyla itiraz edilebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde, yazılı tahliye bildirimi (ihtarname) tebliğ edilerek dava açılmalıdır. Tahliye bildiriminin süresi içinde ve usulüne uygun yapılması, davanın en kritik şartıdır.
Kiracı çıkmıyor, ne yapabilirim?
Önce tahliye nedenine uygun bildirim yapılır (ihtiyaç, satış, ictiharsız tahliye). Dava ve tahliye süreci, tahliye davasında zorunlu arabuluculuk da dikkate alınarak yürütülür; süreç tahliye taahhüdü verilmişse daha hızlı işler.
Depozito iadesi için ne yapmalıyım?
Tahliye tutanağı tutmak, hasar ve eksikleri fotoğraflamak, anahtar teslimini yazılı belgelemek esastır. Depozito iadesi için öncelikle ihtar, ardından icra takibi veya dava yolları kullanılır; kiracının kullanım kaynaklı normal yıpranmalar depozitodan düşülemez.
Tapu iptali davasında süre var mı?
Evet. Muvazaalı devirlerde mirasçıların, murisin ölümünü ve işlemi öğrenmesiyle işleyen süreler ve her hâlükârda zamanaşımı hükümleri uygulanır. Süreler dosyanın niteliğine göre değişir; tapu davalarında erken değerlendirme büyük önem taşır.
Taşınmazınız için doğru ilk adım
Kira, tapu veya inşaat uyuşmazlıklarında süreci birlikte planlayalım; erken adım, ilerideki kaybı önler.